집을 사기 전 따져봐야 하는 세금 - AMORE STORIES
#임직원칼럼
2022.07.15
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집을 사기 전 따져봐야 하는 세금

Columnist | 아모레퍼시픽그룹 임직원들이 직접 작성한 칼럼을 소개하는 코너입니다.


부동산과 세금 제2화. 집을 사기 전 따져봐야 하는 세금





칼럼니스트 | 아모레퍼시픽 세무전략팀 신미연 님




집을 갖게 되면 무슨 세금을 내야 하는지 알고 싶다
취득세, 재산세, 양도소득세의 기본 개념에 대해 알고 싶다
세금을 직접 계산할 자신은 없고, 간단하게 계산하는 방법을 알고 싶다



1. Prologue
내 집 마련을 위해 가장 중요한 한 가지를 꼽자면 바로 ‘멘탈 관리’다.

‘살까?’ ‘말까?’
집을 계약하기까지 내 안의 자아는 이렇게 하루에도 수십 번씩 갈등할 것이다. 게다가 부모님과 언론은 “앞으로 집값이 오를 거다” “아니 떨어질 거다” 등 항상 내 생각과 반대되는 이야기를 쏟아낼 것이며, 애써 큰 결심을 하고 부동산중개소에 연락하면 조금 전에 다른 사람이 계약했다는 허탈한 이야기를 듣게 된다.

매매 계약을 하고 나서도 문제만 달라질 뿐 시험은 계속된다. 주택담보대출 금리는 이미 내 연봉 인상률보다 높아진 지 오래이고, 잔금을 치러야 하는데 정부가 대출을 제한할 것이라는 기사가 연일 나더니 믿었던 마통마저 바닥을 보이는 한도와 높은 금리에 밤잠이 점점 적어진다.
추가 대출을 받을 수 있다는 듣도 보도 못한 은행에 대출 조회를 하면 역시나 듣도 보도 못한 이자율을 보게 되니, ‘평범한 회사원’이라는 내 신분이 손가락 터치 한 번에 달라질 수 있겠다 싶어 손끝이 서늘해진다. 돈을 구할 공식적인 루트가 모두 막히면 이제 남은 대안은 부모님께 읍소하는 방법뿐. 하지만 부모님도 여유 자금이 없다면 현대판 연좌제로 부모님의 대출 찾기가 시작된다.

잔금을 치르고 나니 이젠 행복하게 살 일만 남았다? 그럴 리가.
갑자기 다른 층에 우리 집보다 몇 천만원 싼 급매 물건이 나오고, 계약할 때 같이 고심했던 다른 후보 아파트는 근처에 GTX가 들어온다더니 연일 신고가를 갱신한다. 없는 돈 끌어 모아 구축 하나 샀더니 오래된 섀시, 식탁이 들어가기 어려운 주방, 철거할 수 없는 내력벽 등 계약할 때는 보이지 않던 단점이 하나둘 보이기 시작한다. 이때부터 “이걸 내가 그 돈을 주고”라는 문장을 읊조리게 되고, 여기에 가족들의 “그러게 내가 뭐랬어”가 세트로 더해지니 집이 없을 때나 있을 때나 이 밤의 끝이 길다.

내 집을 갖는 데 중요한 것, 다시 한 번 말하지만 그것은 나의 멘탈을 놓지 않는 것이다.


2. 세금, 겁부터 먹지 말고
연말정산이 세금의 전부라고 생각했건만, 집을 갖고 나면 이전에는 미처 알지 못했던 눈 돌아가는 세금의 세계를 경험하게 된다.
세금 이야기를 하기에 앞서 인정부터 하자면 세금은 어렵다. 용어도 어렵고, 법도 맨날 바뀌고, 혹여 잘못 계산하여 작고 소중한 내 돈이 더 축날까 싶어 겁이 나서 더욱 어렵다. 하지만 모두가 세금을 어려워하다 보니 세금만큼 국가가 신경 써서 설명을 잘해놓은 것도 없다. 그러니 세금이라는 말만 듣고 너무 겁부터 먹지 않아도 된다.

우선, 세금은 국세청에서 관리하는 ‘국세’와 지방 시청, 구청 등에서 관리하는 ‘지방세’가 있다. 국가에서 세원을 관리하기 편하게 세금 R&R을 나눈 것이라 생각하면 된다. 국세는 ‘국세청’ ‘홈택스’, 지방세는 ‘위택스’ ‘이택스(서울시)’라는 사이트를 통해 세금에 대한 상세한 정보를 확인할 수 있다. 직접 세무서나 관할 구청에 가지 않아도 해당 사이트에서 간편하게 온라인으로 신고, 납부 업무를 할 수 있다.


3. 집의 생애주기에 따른 세금
집을 갖게 되면 ‘취득-보유-양도’라는 집의 생애주기에 따른 세금을 납부해야 한다. 각 단계별 대표적인 세금으로 ‘취득세' ‘재산세’ ‘양도소득세’가 있다.
아무래도 집은 쉽사리 사고 팔기가 어렵고, 물건가액이 커서 그에 따른 세금도 크기 때문에 내집마련의 계획이 있거나, 이미 내 집을 보유하고 있는 사람이라면 다음의 각 단계별 생애주기에 따른 납부 세액 관리가 필요하다.


구분 취득 단계 보유 단계 양도 단계
세금 이름 취득세 재산세 양도소득세
세금 종류 지방세 지방세 국세+지방세(10%)
관련 사이트 위택스(이택스) 위택스(이택스) 홈택스+위택스

 

Ⅰ. 취득세(취득 단계)

 

1) 설명
주택과 같이 큰 자산을 구입하면 취득에 대한 세금을 납부해야 한다. 자동차, 항공기, 선박 등을 취득하는 사람도 취득세 납부 대상에 해당하는데 대충 그러한 물건을 가질 정도면 우리나라에서는 세금을 부담할 수 있는 능력, 즉 담세력(擔稅力)이 있다고 보아 취득세 납부 의무가 있다.

2) 신고·납부 방법
취득세의 신고·납부 기한은 취득일로부터 60일 이내로 주택의 취득일은 매매대금의 잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날을 기준으로 한다. 그런데, 법원 등기소에 이 집의 소유권이 나에게 있음을 등록하는 ‘등기’ 절차를 진행하기 위해서는 취득세 납부확인서를 필수 서류로 제출해야 하므로 대부분 잔금 지급일에 취득세 납부와 등기 등록 업무가 함께 이루어진다. 신고와 납부는 관할 구청에 직접 가서 납부하는 방법도 있지만, 앞서 언급한 위택스(이택스) 사이트에서 간단하게 전자 신고·납부가 가능하다.

3) 세액 계산 방법
위택스(이택스)에서는 ‘지방세 미리계산’이라고 하여 납부해야 할 세금을 시뮬레이션해볼 수 있다. 네이버에서도 ‘취득세 계산기’라고 검색하면 간단하게 세액을 계산해볼 수 있는데, 위택스와 네이버는 유상취득에 대한 미리계산만 가능하므로 주택 무상취득자(증여받은 경우)라면 이택스 사이트 사용을 권한다.
세법에서는 세율을 곱하는 대상을 ‘과세표준(Tax Base)’이라고 한다. 1세대 1주택자 기준으로 주택 취득세 과세표준은 매매가액과 국토교통부(realtyprice.kr)에 공시된 공시지가 중 큰 금액을 기준으로 한다. 세율은 과세표준에 따라 1~3%인데, 6억원 이하이면 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 1~3%, 9억원 초과 시에는 3%의 세율을 적용하여 납부해야 한다.

 

img1

<취득세(주택)-세율>

 

만약 부모님으로부터 조정지역에 있는 주택을 무상으로 받는 ‘부러운’ 경우에는 시가표준액 3억원 미만은 3.5%, 3억원 이상은 12% 세율이 적용되므로 유상취득 또는 무상취득(증여) 등의 상황에 따른 취득세 납부 금액을 고려해야 한다. 조정지역이란 주택가격 상승이 과다하게 발생하지 않도록 정부가 제한규정 등을 마련한 지역인데, 서울을 포함하여 어디서 이름 좀 들어봤다 싶은 지역은 대부분 조정지역이라고 생각하면 된다. 상세 지역은 ‘국가법령정보센터(law.go.kr)’ 내 행정규칙에서 ‘조정대상지역’을 검색하면 된다.

 

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<취득세-미리계산>

 

Ⅱ. 재산세(보유 단계)

 

1) 설명
집을 보유하는 사람은 세금을 납부할 담세력이 있다고 보아 매년 재산세 납부 의무가 있다. 자동차를 제외하고 취득세 납부 의무가 있는 물건(주택, 별장, 토지, 선박, 항공기)을 취득한 사람은 재산세 납부 의무도 같이 있다고 기억하면 편하다.

2) 신고·납부 방법
재산세는 매년 6월 1일 기준 주택 소유자에게 납부 의무가 있다. 그러므로 자산을 그 즈음 취득할 계획이 있다면 되도록 6월 1일 이후에 취득하는 것이, 양도할 계획이 있다면 6월 1일 이전에 양도하는 것이 한 푼이라도 재산세를 줄일 수 있는 방법이다. 재산세는 취득세와 달리 국가에서 납부해야 할 금액을 알려주기 때문에 별도의 신고 없이 고지된 금액만 납부하면 된다. 납부 세액은 총 금액을 절반으로 나눠 1차는 7월 31일, 2차는 9월 30일까지 납부해야 하며, 세액이 20만원 이하인 경우에는 7월 31일까지 일시에 납부해야 한다.

3) 세액 계산 방법
재산세는 고지 납부이지만 역시 위택스와 이택스 사이트의 ‘지방세 미리계산’ 서비스를 통해 예상세액을 계산해볼 수 있다. 그러나 서울시 사이트인 이택스에서는 공시지가가 9억원을 초과하거나 다주택자인 경우에 적용되는 표준 세율 계산 서비스만 제공하므로, 1세대 1주택자로서 공시지가 9억 이하의 특례 세율 적용자는 위택스 사이트에서 계산하면 된다.
재산세는 주택 시가표준액인 공시지가의 45%(1세대 1주택자 외 60%)를 과세표준으로 하며, 1세대 1주택자의 경우 0.05~0.35%의 특례 세율을 적용하여 계산한다. 다만, 공시지가가 9억을 초과하는 경우에는 0.1~0.4%의 세율이 적용된다.

 

img3

<재산세(주택)-세율>

 

Ⅲ. 양도소득세(양도 단계)

 

1) 설명
양도소득세란 자산의 ‘양도차익'에 대하여 부과하는 세금으로, 쉽게 말해 자산을 구매할 때 든 비용보다 양도하여 얻는 수익이 크면 그 금액만큼을 차익으로 보아 세금을 과세한다는 것이다.
양도세는 앞서 살펴본 취득세, 재산세와는 달리 국세청에서 관리하는 국세로서 이하의 특징이 있다.

 

- 신고와 납부는 별개, 납부할 세금이 없어도 신고가 필요하다
- 국세와 지방세는 세트, 국세를 신고·납부하면 지방세도 신고·납부해야 한다

 

양도차익이 발생하지 않아 납부세액이 없어도 국세청(홈택스)과 관할구청(위택스/이택스)에 각각 양도 사실에 대한 신고가 필요하다. 사실, 양도차익이 없으면 무신고 시에도 가산세가 없다. 그러나 추후 세무조사 등으로 양도차익이 발생한 경우 과거 신고 내역이 있으면 무신고 가산세(20%)가 아니라 과소신고 가산세(10%)가 적용될 수 있고, 같은 연도에 다른 양도거래로 양도차익이 발생한 경우 먼저 발생한 양도차손에서 상계(상쇄)가 가능하므로, 나중에 불이익이 커지는 것을 미연에 방지하기 위해서라도 양도소득세를 신고해야 한다.
또한 국세청에 양도소득세(국세)를 납부하면, 관할구청에 양도소득에 대한 개인지방소득세라고 하여 양도소득세의 10%를 지방세로 신고·납부하는 것도 잊어서는 안 된다.

2) 신고·납부 방법
① 양도소득세(국세)
양도소득세는 주택의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부를 해야 한다. 이때 양도일이란 소유권이전등기 접수일과 잔금 청산일 중 빠른 날을 기준으로 하는데, 2022년 5월 31일에 양도 계약을 맺고 2022년 7월 15일에 매수인으로부터 주택 양도대금의 잔금을 받았다면 양도일은 잔금 청산일인 7월 15일로 보아 2022년 9월 30일까지 양도소득세 신고 및 납부 의무가 있다.
또한, 양도소득세는 특이하게 확정신고 제도가 있다. 해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도한 경우라면 그 다음 해 5월 31일까지 주소지 관할세무서(홈택스)에 별도의 확정신고를 해야 한다. 다만, 1건인 사람이 예정신고를 했다면 별도의 확정신고 의무는 없다.

② 양도소득에 대한 개인지방소득세(지방세)
양도소득에 대한 지방세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 관할구청(위택스/이택스)에 신고·납부해야 한다. 국세와 마찬가지로 해당 연도에 1건의 양도 자산만 있을 경우, 예정신고를 한 사람은 확정신고를 하지 않아도 되나, 2건 이상인 경우에는 그 다음 해 7월 31일까지 확정신고 및 납부 의무가 있다.

3) 세액 계산 방법
양도소득세는 조금 복잡하여 세액계산 흐름도를 먼저 눈에 익힌 후 접근하는 것이 보다 이해하기에 쉽다.

 

세액계산 흐름도 설 명
양도가액  
(-) 취득가액• 필요경비

취득, 양도 등과 관련된 경비


- 취득가액


- 취득(양도)중개수수료/법무사비용


- 취득세(cf. 재산세x)


- 자본적지출(인테리어 등)

양도차익  
(-) 장기보유특별공제 보유 기간별 소득공제
(-) 기본공제(250만원) 인당 250만원 공제
양도소득 과세표준  
(x) 세율  
양도소득세  

 

우선 양도차익을 구하기 위해 양도가액에서 취득에 소요된 비용을 차감한 후, ‘장기보유특별공제’ 금액과 ‘기본공제’ 금액을 차감해준다. ‘장기보유특별공제’란 주택을 장기 보유한 자들의 세금 부담을 덜어주기 위해 보유기간에 따른 금액을 공제해주는 것이며, ‘기본공제’란 인당 기본으로 고정액인 250만원을 공제해주는 것이다. 이렇게 나온 금액이 양도소득세 과세표준이 되며, 과세표준에 세율을 곱하여 양도소득세를 계산한다.

양도소득세 납부세액 계산은 ‘홈택스’의 ‘양도소득세 미리계산’ 프로그램을 이용하면 손 쉽게 확인할 수 있다. 부동산, 분양권 뿐만 아니라 주식 양도 시에도 간편 계산이 가능하므로 고려해야 할 항목이 많아 헷갈리기 쉬운 양도소득세를 간편하게 계산할 수 있다.

 

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<양도소득세-간편계산>

 

참고로, 1세대 1주택자로서 2년 이상 보유, 2년 이상 거주(조정지역) 주택을 12억원 이하의 거래가액으로 양도한 경우에는 양도소득세 비과세 대상에 해당한다. 하지만 2년 미만 보유 시에는 60~70%의 높은 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)이 적용되므로 집을 팔고자 할 때는 양도소득세를 함께 고려하여 출구 전략을 세워야 한다.

 

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<1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건>

 

구분 취득세 재산세 양도소득세
개요 부동산, 골프 회원권, 차량 등의 유상, 무상 취득 시 부과되는 세금 주택, 토지, 건축물, 선박, 항공기 소유자에게 부과되는 세금 토지, 건물 등 부동산, 주식 등 양도 시 양도차익에 부과되는 세금
납세자 취득자 6/1 기준 재산 소유자 양도자
과세표준 거래가액
(상속·증여) 시가표준액

주택공시가격 x 60%


※2022년 주택 과세표준 (1세대 1주택자): 공시가격 x 45%

양도차익-장기보유특별공제
-250만원(양도소득 기본공제)
세율
(1주택자)

• 6억이하: 1%


• 6억초과 9억이하: 1~3%


• 9억초과: 3%

주택: 0.0.5~0.35%


(1세대 1주택자 특례세율)


※ 9억초과, 다주택자: 0.1%~0.4%

• 1세대 1주택자+거래가액 12억 이하+2년 이상 보유(거주): 비과세


• 이외(보유기간 기준)


- 1년 미만: 70%


- 2년 미만: 60%


- 2년 이상: 기본세율

납부기한 취득일부터 60일 이내

• 1기: 매년 7.16~7.31


• 2기: 매년 9.16~9.30


(납부세액 20만원 이하면 1기에 일시납부)

• 예정신고


- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내


• 확정신고


- 그 다음해 5월 31일까지
(다만, 1건의 양도만 있는 자가 예정신고한 경우 확정신고 생략 가능)

<참고. 요약표>

 

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