일명 ‘부자세’라고 일컫는 종합부동산세가 심상치 않다. 그저 막연하게 비싼 집을 갖고 있는 사람, 또는 여러 채의 집을 갖고 있는 사람들이 내는 세금이라고만 생각하였는데 올해는 내 집 한 채를 갖고 있는 사람도 종부세 납부 대상자가 되었다는 이야기가 주변에서 심심치 않게 들린다.

그럴 만도 한 게 기획재정부가 올해 11월 보도한 자료에 따르면 2017년 33만 명에 불과했던 종합부동산세 납부 대상자 수가 2022년에는 120만 명으로 5년 사이 4배 증가하였다. 대한민국 5천만 인구에 비하면 얼마 안 되는 수치라고 생각할 수도 있지만 5천만 중 성인 수, 내 집 보유자 수 등을 고려해봤을 때 내 집 한 채를 보유하고 있는 성인이 종부세 납부 대상자가 될 확률은 예전에 비해 확연히 높아졌음을 알 수 있다. 이러한 분위기에 따라 이제 종부세는 ‘부자세’가 아닌 ‘국민세’로 불려야 하는 것이 아닌가라는 이야기까지 나오고 있는 상황이다.

그렇다면 납부 대상자에게는 돈 나가는 소리로 한숨짓게 하고, 대상자가 아닌 사람들에겐 그저 부러움을 들게 하는 종합부동산세란 무엇일까.

이른바, ‘종부세’라고 하는 종합부동산세란 국내에 보유하고 있는 주택, 토지의 공시가격 합계액이 일정액을 초과하는 자에게 부과되는 세금으로서, 주택의 경우 1세대 1주택자는 11억 원, 1세대 다주택자는 6억 원을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다. 여기서 합계 기준이 되는 금액은 매입 가격이 아닌 공시가격으로서, 매년 국토교통부는 통상적인 수준이라고 생각되는 정상 거래가격을 조사·산정하여 주택(아파트, 단독주택), 토지에 대한 공시가격으로 고시하고 있다.

다만, 보유하고 있는 오피스텔을 사업용이 아닌 주거용으로 사용하고 있다면 해당 오피스텔 또한 주택으로 보아 종합부동산세 과세 대상에 포함되는데, 이때 오피스텔의 공시가격은 국세청 홈택스 사이트에서 확인할 수 있다.

<공시가격 조회 방법>

2021년, 유례없는 부동산 가격 폭등으로 보유세 인상에 대한 요구가 커졌고, 정부는 공시가격 현실화를 이유로 주택과 토지 공시가격을 상당 부분 인상하였다. 기존의 공시가격 체계가 실제 거래 가격을 반영하지 못하고 있어 상승폭이 큰 것도 있지만 결과적으로 공시가격 상승으로 전년 대비 종부세 납부대상자가 크게 늘었다.

주택 소유자의 종합부동산세를 계산하는 방법은 간단하다. 1주택자의 경우 11억 원, 다주택자의 경우 6억원까지는 공제해주기 때문에 각 공시가격 합계액에서 11억 또는 6억 원을 초과하는 금액에 세율을 곱하여 계산한다. 다만, 해당 자산은 이미 재산세가 과세된 자산들이기 때문에 중복 과세를 방지하고자 산출세액 계산 후 이미 납부한 재산세는 차감해 주고, 농어촌특별세라는 항목으로 20%를 추가로 가산하여 납부한다(농어촌특별세는 농어촌 지역개발 사업을 위한 재원으로 소득세, 취득세, 종합부동산세의 20%를 납부해야 한다).

종합부동산세는 고지 납부 제도로서 매년 집으로 날아오는 고지서를 받아 12월 15일까지 납부하면 된다. 하지만 미리 본인의 납부세액을 계산해 보고 싶다면 국세청 홈택스 사이트(hometax.go.kr)의 ‘세금 모의계산’ 프로그램 또는 ‘종합부동산세 계산기(EZB.co.kr)’ 사이트에서 손쉽게 확인할 수 있다.

<종합부동산세 계산 산식>

<종합부동산세 세율>

1) 공정시장가액비율 60%
2022년 종합부동산세의 특징은 ‘공정시장가액비율 60%’이다. 우리나라는 삼권분립체제로 법은 국회에서 제정하며, 이에 대한 집행은 행정부에서 담당하게 되어 있다. 그러나 구체적인 내용을 법률에서 일일이 규정할 시에는 법 개정에 상당 시간이 소요되어 오히려 법의 보호를 받지 못하는 사람들이 생길 수 있으므로 일부는 ‘대통령령’이라는 항목으로 두어 행정부에서 그 세부적인 범위를 정할 수 있다. 공정시장가액비율이 바로 그 예이다.

공정시장가액비율은 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 사항으로 현행 종부세 공정시장가액비율은 정부가 60%~100%의 범위 내에서 조정할 수 있다. 일반적으로 공정시장가액비율이 낮을수록 과세표준이 작아져 납세자의 세부담이 줄어들고, 반대로 높아질수록 과세표준이 커져 납세자의 세부담이 늘어나게 된다. 정부는 당초 2022년 종합부동산세 적용 대상 공정시장가액비율을 100%로 예정하였으나, 공시가격 상승으로 종부세 부담이 크게 늘어날 것을 우려해 2022년 7월, 60%로 하향 조정을 발표하였다. 이로 인해 이번 22년 종부세 계산 시, 공시가 12억원의 1주택 보유자는 과세표준이 1억원에서 6천만 원으로 감액되는 효과를 얻었다.

2023년에는 공정시장가액비율이 현재와 같이 유지될지 아니면 인상될지 정확히 알 수 없지만, 우선 우리는 국회의 의결이 필요한 공제 금액뿐만 아니라, 행정부에서 정하는 공정시장가액비율 또한 종합부동산세에 크게 영향을 미칠 수 있음을 기억해두면 될 것 같다.

2) 종합부동산세 특례(주택 수 제외) 신설
2022년 종부세 계산 시, 1) 일시적 2주택, 2) 상속주택, 3) 지방 저가주택의 요건에 해당하는 경우 주택수에서 제외하는 특례 제도가 신설되었다. 특례란 특수하게 예외적인 규정을 의미하는 것으로, 달리 말하면 언제든 사라질 수 있는 규정이다.

우선 일시적 2주택자란 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일(6월 1일 기준) 현재 일시적으로 2주택이 된 자로서 이 경우에는 특례 규정에 따라 1세대 1주택자로 보아 종합부동산세 요건을 적용한다. 다만, 신규 주택 취득 후 종전 주택을 2년 이내에 양도해야 하며, 요건을 충족하지 못할 시에는 종부세가 추징될 수 있으니 주의를 요한다.

참고로 양도소득세의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건으로 신규주택 취득일부터 1년 이내에 종전 주택을 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있었지만, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 양도로 요건이 완화되었다. 이로 인해 세금 항목마다 일시적 2주택 규정이 상이하여 겪었던 납세자들의 불편이 조금은 해소되었다.

다시 종부세 특례 규정으로 돌아와서, 상속주택의 경우 상속일로부터 5년간은 1세대 1주택자 판정 시 및 세율 적용 시 주택수에서 제외된다. 그리고 이후 5년이 지난 경우에도 지분율이 40% 이하 또는 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하이면 주택 수에서 제외된다.

또한, 1세대 1주택자가 지방에 위치한 저가 주택을 추가로 보유하는 경우에도 1세대 1주택으로 보아 종부세 특례가 적용된다. 지방 저가주택이란 수도권 및 광역시, 특별자치시(광역시에 소속된 군, 읍/면 지역 제외)가 아닌 지역에 소재하는 주택으로서 공시가격 3억 원 이하의 주택을 의미한다.

위의 과세 특례 요건에 해당하는 자는 특례 신청 기간(9.16~9.30) 내에 홈택스 및 관할 세무서에 종부세 합산배제 및 특례 적용 신청서를 제출해야 요건을 적용받을 수 있다. 만약 해당 기간에 특례 신청을 놓쳤거나 종부세 고지 내용이 사실과 다를 경우에는 종부세 납부 기간(12.1~12.15)에 자진 신고를 해야 불필요한 과세를 방지할 수 있다.