최근 깡통전세와 역전세난에 대한 우려가 깊어지고 있습니다. 이를 증명하듯 매년 전세보증금 반환보증 상품 가입 건수는 꾸준히 증가하고 있고, 최근 2년간 대폭 증가하였습니다.

 전세보증금 반환보증은 사회적약자인 전세권자(임차인)을 보호하기 위해 만들어진 제도입니다. 2010년 초반에 치솟았던 전세가격이 하락하고 주택가격도 하락하면서 역전세난이 생겼던 사례가 있었습니다. 특히, 인천 영종하늘도시나 송도국제도시, 경기 용인시, 화성 동탄신도시 등은 공급과잉현상을 겪으면서 세입자 구하기가 더욱 힘들어졌습니다.

 결국 이 지역의 임차인들은 전세계약 만료로 인해 이사를 준비 중이었지만 새로운 임차인이 나타나지 않아 전세금조차 돌려받지 못하는 상황이 발생했습니다. 임대인이 은행에서 대출을 받으려 했지만 주택가격이 폭락하면서 기존 전세금 수준으로 대출금이 나오지도 못했습니다. 결국, 집은 경매에 넘어가면서 임차인의 전재산인 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 다반사였습니다.

 이런 상황에서 정부가 임차인(전세권자)를 보호하기 위해 마련된 제도가 '전세보증금반환보증'입니다. 임차인에게 정말 유리한 제도였지만 현실적으로 활용되는 사례가 많지 않았습니다. 가장 큰 원인은 임대인의 동의가 있어야 한다는 점 때문이었습니다. 이에 주택도시보증공사에서 임대인의 동의가 필요 없이 임차인의 전세보증금 반환보증 상품 가입이 가능하도록 제도를 개선했습니다.

 전세보증금반환제도는 크게 3가지가 바뀌었습니다.
첫째, 혜택을 받을 수 있는 전세보증금 한도 확대
둘째, 선순위채권의 한도를 단독, 다가구 주택의 경우 80%로 완화
셋째, 임대인의 확인(동의)절차가 필요 없어진 점
임대인의 동의가 필요 없이 전세보증금반환보증 가입이 가능해짐에 따라 절차상으로 간편해졌습니다.
보증 받을 수 있는 한도도 확대되었습니다. 전세보증금 한도뿐 만 아니라, 선순위채권 한도 또한 완화되었습니다.

 선순위채권 한도가 확대됨에 따라 보증 상품가입 대상자가 늘어났습니다. 위의 그림을 보시면 기존제도하에서 선순위채권 한도가 60%인 상태라면 1억원의 보증금 세입자 1명 만이 가입이 가능합니다. 그러나 80% 한도가 확대되면서 1억원의 보증금 세입자 3명까지 가입이 가능하게 되어, 가입 대상자가 크게 확대되었습니다.

 보증료 또한 할인되었으며, 추가할인 내용이 적용되었습니다. 아래표는 '18년 2월 1일부터 인하된 보증료율입니다.

 통상적으로 전입신고와 확정일자만으로도 보증금에 대해서 보장을 받지만, 조금 더 안전하고 확실하게 보증금을 반환 받을 수 있는 방법이 있습니다.
우선 위에서 설명한 전세금 반환보증 상품에 가입하는 것입니다. 전세보증금 반환보증 이용절차는 다음과 같습니다.

 영업지사를 직접 방문하여 신청할 수도 있고, 인터넷보증(주택도시보증공사 홈페이지)으로도 신청 가능합니다. 구비서류는 보증신청서/신분증 사본/확정일자부 전세계약서 사본/전세보증금 수령 및 지급 확인서류/부동산등기부등본 등이 있습니다.

 다음으로 전세권 및 근저당권을 설정하는 방법도 있습니다. 전세권 설정은 비용이 다소 발생한다는 단점이 있지만 법적으로 보증금 반환을 강제할 수 있다는 장점이 있습니다. 전세권은 인터넷등기소에서 직접 신청하거나 법무사를 통해서 설정할 수 있습니다.
 인터넷등기소에서 직접 신청하실 경우는 아래 화면과 같이 신청양식 작성하기 메뉴로 들어가서 '전세권설정계약서' 양식을 선택하여 작성하시면 됩니다.

 전세권 설정은 집주인의 동의 및 관련서류가 필요하고, 등록세, 교육세, 법무사 수수료 등의 비용이 발생합니다.

 전세보증금에 대한 담보를 설정하는 것 이전에 계약 전 확인해야 할 사항들이 있습니다.

 가장 간단한 방법이면서도 법적으로 전세보증금을 보호 받을 수 있는 방법이 바로 '확정일자 받기'입니다. 방법은 아주 간단합니다. 집주인과의 계약을 마친 후에 계약서를 들고 계약한 집의 소재지 주민센터에 방문하여, 전입신고와 동시에 확정일자를 받으면 됩니다. 전입신고와 확정일자 받기를 해놓으면 등기부등본에는 표시되지는 않지만, 선순위 채권자가 없는 한 가장 우선적으로 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 전세권 설정과 달리 비용이 적은 장점이 있습니다.

 부동산 등기사항전부증명서를 '등기부등본'이라고 말합니다. 등기부등본이란 토지, 건물에 대한 권리관계를 기재한 문서입니다. 등기부등본은 확인하면 건물의 내역, 토지의 지목, 소유권 및 소유권 권리관계를 알 수 있어 집을 계약하기 이전에 반드시 확인해야 합니다.

 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부에는 부동산의 지번, 고유번호, 건물내역, 면적 등을 확인할 수 있습니다. 갑구에는 소유자와 가압류, 압류 등의 소유권 권리관계가 나타나있습니다. 을구에는 소유권 이외의 권리관계(근저당권, 전세권 등)이 작성되어 있습니다.

 등기부등본을 확인함으로써 계약할 집에 대한 정확한 정보(소유자, 주소, 담보)를 알 수 있습니다. 계약을 체결하기 전, 등기부등본상의 정보와 계약서 상의 정보를 대조하는 것이 필요하고 담보로 잡혀있는 금액을 확인해야 합니다. 건물가격의 대부분이 근저당권으로 잡혀있다면 계약을 다시 고민하는 것이 필요합니다. 근저당권이 많이 설정된 집이라면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금 반환이 어려울 수도 있습니다.

 추가적으로 해당 부동산 시세는 kb부동산 – 아파트/오피스텔 시세조사 (http://nland.kbstar.com), 국토교통부 실거래가조회 시스템(http://rt.molit.go.kr/)을 통해 확인하실 수 있습니다.

 집주인이 세금을 내지 않아 세입자가 살고 있는 전셋집이 공매로 넘어가면서 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 이런 사고가 생기는 이유는 세금 징수가 전세보증금보다 우선이라는 현행법 때문입니다. 이로 인해 세입자의 전세보증금이 집주인의 밀린 세금으로 사용되고 있습니다. 여기서 공매란 체납세금이나 국가추징금을 대신해 압류한 재산을 경매 입찰하는 것을 말하며, 한국자산관리공사에서 진행하며 공고, 입찰 등의 절차는 경매와 비슷합니다.

 지난 2011년부터 2015년까지 집주인의 국세 체납으로 세입자가 사는 전셋집이 공매 처분된 경우는 3,342건에 달했습니다. 이 가운데 세입자가 보증금 전액을 반환 받은 경우는 1,834건이었고 보증금을 일부만 돌려받을 수 있었던 경우는 1,508건이었습니다. 즉 세입자 2명 중 1명은 보증금을 전부 돌려받지 못한 것입니다.

 전셋집이 경매에 넘어간다는 사실을 세입자가 알게 되면 동요하게 되고, 집에서 나갈 테니 보증금을 돌려달라는 요구가 빗발칠 것입니다. 이 때문에 집주인이 세입자들에게 경매사실을 숨기는 경우가 많습니다. 이로 인해 세입자들은 우체통에 꽂혀있는 법원의 배당신청서 등을 보고서야 뒤늦게 자신이 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어갔음을 알게 됩니다.

 거주하고 있는 전셋집이 경매에 부쳐질 경우 가장 먼저 체크해봐야 할 것이 있습니다. 바로 대항력입니다. 대항력은 전입신고 받으면 생기는 효력입니다. 대항력을 갖추고 확정일자까지 받은 세입자라면 낙찰금의 범위 안에서는 후순위 권리자 보다 우선 보증금을 돌려받게 됩니다. 또한 주택임대차보호법의 소액임차인이라면 최우선변제를 통해 보증금 중 일부는 보호 받을 수 있습니다.

 낙찰 대금에서 배당을 받으려면 배당요구 종기일(배당신청을 해야 하는 기간)이내에 배당요구 신청을 반드시 해야 합니다. 경매 개시 결정이 등기부에 기재된 경우 세입자에게 권리신고, 배당요구 신청 문건이 송달됩니다. 대항력은 없으나 우선변제권(확정일자)만 있는 경우라도 배당요구 신청을 해야 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.

 이사 가기 전에 집주인이 보증금 마련이 힘들다고, 신규 임차인이 들어오면 보증금을 돌려주겠다라는 말을 하기도 합니다. 운 좋게 보증금을 돌려 받으면 다행이지만, 집주인이 보증금을 지급을 미루다가 결국 보증금을 돌려주지 않는 사례도 발생합니다. 이에 대처하기 위해서 '임차권등기 명령제도'를 활용할 수 있습니다.

 임차권 등기명령을 신청하게 되면 새집으로 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 새로 받더라도 기존의 집에 대한 전입신고와 확정일자의 효력이 유효하게 되어서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 주어집니다.

 임차권 등기명령 신청은 집주인의 동의가 없어도 단독으로 진행할 수 있으며, 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에서 신청할 수 있습니다. 주의할 점은 임차권 등기명령의 효력은 등기를 마친 때부터 발생하므로 신청 후 바로 이사를 가면 안되고 반드시 등기부등본에 등기사실을 확인한 뒤 이사를 가야 합니다.

 이런 준비를 했는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 '보증금반환소송'을 통해서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 이 경우에는 비용도 많이 들고 시간이 많이 걸리기 때문에 소송 이전에 보증금을 돌려받는 것이 좋습니다.

 앞으로도 높은 전세보증금 때문에 우리집 전세보증금을 지키기 위한 전세권 설정 및 반환보증 상품 가입이 꾸준히 늘어날 전망입니다. 최근 몇 년간 전세를 끼고 여러 채의 집을 사는 '갭투자'가 유행하면서 집값이 떨어지면 갭 투자자가 보증금을 돌려주지 못할 수 있다는 우려가 커졌습니다. 또한 올해는 정부의 규제 영향과 입주물량 폭탄으로 집을 사기보다는 전세를 유지하는 경우가 적지 않을 것으로 보이고, 역전세난도 예상이 되기 때문입니다.

 2~3월 이사철을 맞아서 이사를 계획하고 있는 분들이 많을 것으로 생각합니다. 이사하기 전에 혹은 새로운 집으로 이사했을 때 전세보증금을 돌려받기 위해 미리 조치를 취해 놓는다면 전세보증금을 지킬 수 있는 가능성이 높아집니다.

 이 칼럼에서 안내해드린 방법들을 참고하셔서 전세보증금을 지키는데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.