우리나라는 주택임대차에 관하여 임차인들을 보호하기 위한 수단으로 1981년 3월 5일 주택임대차보호법을 제정하여 국민의 주거생활의 안정을 보장하고 있습니다. <주택임대차보호법>은 민법에 대한 특례를 규정한 법률로써 일반적인 민법을 사회적 약자인 임차인에게 유리한 방향으로 강화한 법이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

이 법은 민법의 임대차 중에서 주거용 건물에 대한 특별법으로써 편면적 강행규정 즉, 이 법에서 규정하고 있는 내용에 대해서는 임대인과 임차인간에 사적 계약으로 조건을 정하였어도 임차인에게 불리한 특약이나 조건은 무효로 만드는 효력이 있습니다. 또한 민법과 주택임대차보호법이 서로 다른 규정을 두고 있다면 <특별법 우선의 원칙>에 따라 주택임대차보호법의 규정이 우선하게 됩니다.

그럼 임차인들에게 어떠한 효력이 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법의 대항력을 갖추기 위한 요건으로는 ①주택의 인도 ②점유(실제거주) ③주민등록절차(전입신고+확정일자)의 요건을 갖춰야 하며, 익일 '0'시 이후부터 적용 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 사우 분들이 권리를 보장받기 위해서는 이사를 마친 후 주민센터(舊.동사무소)에 가서 꼭 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다.

정부민원포털(민원24)를 통한 인터넷 신고도 가능하나, 확정일자를 받으시려면 직접 방문하셔야 되며 신분증과 임대차계약서를 지참하셔야 합니다. 전입신고는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 거주지 관할 주민센터에 하여야 되며 정당한 사유 없이 14일 이내에 신고를 하지 않거나, 허위로 신고하면 과태료나 처벌을 받을 수 있습니다. 또 대항력을 존속하기 위해서는 주민등록이 지속되고 있어야 하므로 중간에 다른 곳으로 전입신고를 하거나 점유(실제거주)를 잃게 되면 안 된다는 점을 유의하세요.(大判 2000다 37012)

추가적으로 유의하셔야 될 점은 주민등록과 임차주택의 실제가 불일치 할 경우에는 대항력이 없다는 점입니다. 즉, 현관문의 표시가 1층 201호라고 되어있다고 해서 1층 201호라고 전입신고를 했으나 실제 공부상에는 1층 101호로 등재 되어있는 경우는 대항력이 없습니다. 다세대 주택과 같은 경우는 특히 이러한 경우가 많습니다. 1층이라서 당연히 101호로 생각을 하고 있으나 지하 호실이 있어서 201호로 공부상에 올라가 있는 경우 등이 대표적이 예입니다. 따라서 실제 공부상의 동∙호수나 지번을 꼭 확인해보시는 것이 중요합니다.

대항요건을 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 환가대금(매각대금, 경락대금)에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있으며 대항력이 있는 임차권자는 경락인에게 임차권의 존속과 존속기간 만료 전이라도 우선변제권을 행사 할 수 있는 권리를 선택하여 행사 할 수 있습니다.

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 소액보증금 중 일정액에 대해서는 순위와 관계없이 일반채권자는 물론 선순위 담보권자 보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받게 됩니다. 단, 이때는 주택의 가액 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 인정하게 됩니다.