#생활법률
2017.10.27
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https://stories.amorepacific.com/%ec%a0%9c2%ed%99%94-82-%eb%b6%80%eb%8f%99%ec%82%b0-%eb%8c%80%ec%b1%85-%ec%95%8c%ec%95%84%eb%b3%b4%ea%b8%b0
제2화. 8.2 부동산 대책 알아보기
법무Div.에서 실생활에서 알아두면 쓸모있는 정보를 소개하는 칼럼입니다
칼럼니스트아모레퍼시픽 자산관리팀 김건태 님
안녕하세요. 법무Div. 자산관리팀 김건태입니다. 매월 법무Div.에서는 실생활에서 도움이 될 만한 정보들을 소개하고 있는데요. 이번 2화에서는 문재인 정부가 최근 발표한 '8.2 부동산 대책'에 대한 주요 내용들을 안내해 드리고자 합니다.
* KB 주택매매가격 종합지수(전국), 2015년 12월=100.0
하지만, 부동산의 안정적이고 높은 수익률은 부동산 투자 열풍을 불러왔고, 우리나라 가계 부채는 1,300조원을 넘어 1,400조원을 향해 달려가며 우리 경제의 뇌관으로 지목 받고 있는 상황입니다. 최근 문재인 정부에서는 부동산 투기 문제를 해결하기 위해 지난 6.19 대책에 이어 부동산 대책 종합선물세트라고 불리는 8.2 부동산 대책을 내놓았는데요. 이번 부동산 대책은 내용이 방대하고 각종 법, 시행령, 규칙 등이 이미 변경되었거나 변경 될 예정으로 이해하기 어려운 부분이 많습니다.
이번 생활법률 칼럼을 통해 '8.2 부동산 대책'의 주요 내용과 각종 법, 시행령, 규칙 등이 변경됨에 따라 적용되는 시점들을 알아보며 각자 본인에게 해당 될 수 있는 내용을 확인해보시기 바랍니다.
# 8.2 부동산 대책 주요 내용
1. 투기과열지구 및 투기지역 지정
이번 대책에서 가장 중요한 내용인 투기과열지구와 투기지역은 어떻게 지정되는 걸까요? 투기과열지구는 『주택법』 제63조 1항에 따라 국토교통부 주거정책심의위원회에서 심의 후 지정되며, 투기지역은 『소득세법』 제104조의2에 따라 기획재정부 부동산 가격안정 심의위원회 심의 후 지정되는 구조입니다.
이번 8.2 대책에서 서울 25개구 전 지역과 과천시, 세종시(성남시 분당구, 대구시 수성구는 8.2 대책 후속 조치로 추가 지정)를 투기과열지구로 지정하고 서울 11개구와 세종시를 투기지역으로 중복 지정했습니다.
각 지정 지역들은 아래 표를 통해 쉽게 알아보실 수 있는데요. 본인이 소유 또는 구매할 의사가 있는 부동산이 어느 지역에 해당하는지 한 번 확인해보시고 칼럼 아래에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 별 지정 효과가 참고 자료로 게재되어 있으니 부동산 거래 전 꼼꼼히 검토해보는 게 좋을 것 같습니다. (투기과열지구, 투기지역 모두 '17년 8월 3일자로 지정 및 효력발생)
이번 8.2 대책에서 서울 25개구 전 지역과 과천시, 세종시(성남시 분당구, 대구시 수성구는 8.2 대책 후속 조치로 추가 지정)를 투기과열지구로 지정하고 서울 11개구와 세종시를 투기지역으로 중복 지정했습니다.
각 지정 지역들은 아래 표를 통해 쉽게 알아보실 수 있는데요. 본인이 소유 또는 구매할 의사가 있는 부동산이 어느 지역에 해당하는지 한 번 확인해보시고 칼럼 아래에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 별 지정 효과가 참고 자료로 게재되어 있으니 부동산 거래 전 꼼꼼히 검토해보는 게 좋을 것 같습니다. (투기과열지구, 투기지역 모두 '17년 8월 3일자로 지정 및 효력발생)
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* 조정대상지역은 '16.11.3, '17.6.19 대책에 따라 지정
2. 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
기존 투기지역 내 주택담보대출은 차주당 1건으로 제한하고 있어 동일 세대 내 다른 세대원은 추가 대출이 가능했으나, 이제 이를 세대당 1건으로 제한하였고 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV∙DTI를 각각 40% 적용하여 금융규제를 강화했습니다.
그러나 모두가 40% 규제를 적용 받는 것이 아니라 부동산 소재지, 기존 주택담보대출 보유 여부, 서민∙실수요자 여부 등에 따라 적용 받는 LTV∙DTI가 다르므로 아래 표를 통해 본인이 구매하려는 부동산의 경우 어떤 기준을 적용 받는지 참고하시기 바랍니다. 해당 조치는 『全 금융업권 감독규정』이 규제개혁위원회를 통과해 8월 23일부터 全 금융권에서 새로운 대출기준이 시행됩니다.
그러나 모두가 40% 규제를 적용 받는 것이 아니라 부동산 소재지, 기존 주택담보대출 보유 여부, 서민∙실수요자 여부 등에 따라 적용 받는 LTV∙DTI가 다르므로 아래 표를 통해 본인이 구매하려는 부동산의 경우 어떤 기준을 적용 받는지 참고하시기 바랍니다. 해당 조치는 『全 금융업권 감독규정』이 규제개혁위원회를 통과해 8월 23일부터 全 금융권에서 새로운 대출기준이 시행됩니다.
1) 투기지역, 투기과열지구 LTV•DTI 기준
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* 서민•실수요자 : 무주택세대주, 부부 합산 연 소득 6천만 원(생애최초구입자는 7천만 원)이하, 주택 가격은 투기과열지구∙투기지역 6억 원 이하, 조정대상지역은 5억 원 이하 기준
2) 투기(과열)지구 제외 조정대상지역 LTV∙DTI 기준
3) 조정대상지역 外 LTV∙DTI 기준
3. 양도소득세 강화
8.2 부동산대책에서는 『소득세법 및 동법 시행령』을 개정하여 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 양도차익의 10~30% 공제)를 배제할 예정입니다.
현행 다주택자에게는 양도 차익에 따라 기본세율(6~40%)이 적용이 되는데 '18년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터는 2주택자에게는 기본세율에 10%p를 가산하고, 3주택자 이상은 기본세율에 20%p를 가산하게 됩니다.
현행 다주택자에게는 양도 차익에 따라 기본세율(6~40%)이 적용이 되는데 '18년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터는 2주택자에게는 기본세율에 10%p를 가산하고, 3주택자 이상은 기본세율에 20%p를 가산하게 됩니다.
다주택자에게 적용되는 양도세율
| 구분 | 2주택자 | 3주택자 이상 |
| 현행 | 양도차익에 따라 기본세율(6∼40%) 적용 | |
| 개정 | 기본세율 +10%p | 기본세율 +20%p |
그리고 조정대상지역 내 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화되었습니다. 현행은 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하라면 양도세 비과세 요건이 되었는데, 이번 대책에 따라 현행 요건에 2년 이상 '거주'해야 한다는 조건이 추가되었습니다. 『소득세법 시행령』 제154조 개정에 따라 양도세 비과세 요건 강화는 '17년 8월 3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택부터 적용됩니다.
4. 기타 주요 사항
1) 청약제도 개편
이번 대책으로 『주택공급에 관한 규칙』이 개정되어 '17년 9월 20일 이후 투기과열지구 및 조정대상지역에는 1순위 자격 요건 강화, 가점제 적용 확대를 도입합니다. 현행은 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월을 경과하고 납입횟수 또는 예치기준금액 충족 시 1순위 자격을 획득하지만, 이번 대책을 통해 투기과열지구 및 조정대상지역은 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화했습니다.
그리고 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 청약 가점제의 비율이 투기과열지구와 조정대상지역 각각 확대되었습니다.
그리고 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 청약 가점제의 비율이 투기과열지구와 조정대상지역 각각 확대되었습니다.
민영주택 가점제 적용 비율
2) 자금조달계획 신고 의무화
투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함) 거래 시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고도 의무화되었습니다. 해당 조치는 『부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령』 제3조 제1항이 개정되어 '17년 9월 26일 이후 거래되는 주택에 적용됩니다.
3) 재건축 ∙ 재개발 규제 정비
투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도가 제한되며, 재개발 등 조합원 분양권 전매도 제한되는데 '관리처분계획인가 후부터 소유권이전 등기 시'까지 재개발∙도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지됩니다.
재건축 조합원 지위양도 제한은 『도시 및 주거환경 정비법 시행령』이 개정 된 '17년 9월 29일 이후 모든 재건축 조합에 적용되며, 재개발 등 조합원 분양권 전매제한은 현재 『도시 및 주거환경 정비법』이 개정되어 '18년 2월 9일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 됩니다.
위에서 이번 8.2 부동산대책을 통해 신규 추가 또는 기존 효과가 강화되는 내용들을 알아보았는데요. 내용들 중 궁금증을 가지실 만한 것들에 대해 아래와 같이 Q&A 방식으로 풀어 써보았습니다.
재건축 조합원 지위양도 제한은 『도시 및 주거환경 정비법 시행령』이 개정 된 '17년 9월 29일 이후 모든 재건축 조합에 적용되며, 재개발 등 조합원 분양권 전매제한은 현재 『도시 및 주거환경 정비법』이 개정되어 '18년 2월 9일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 됩니다.
위에서 이번 8.2 부동산대책을 통해 신규 추가 또는 기존 효과가 강화되는 내용들을 알아보았는데요. 내용들 중 궁금증을 가지실 만한 것들에 대해 아래와 같이 Q&A 방식으로 풀어 써보았습니다.
# 알쏭달쏭 8.2 부동산 대책 Q&A
1. '18년 4월 1일부터 시행되는 다주택자 양도세 중과세 대상은 모든 주택이 해당되나요?
아닙니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 해당됩니다. 2주택자는 기본세율(6~40%)보다 10%p를 더해 최고세율 50%, 3주택자는 20%p를 더해 최고세율 60%를 내야 합니다. 가령 서울에 1채, 세종시에 1채, 울산에 1채 있는 A씨의 경우 '18년 4월 1일부터 서울이나 세종시 주택을 처음 매각할 때 최고 60%를 적용 받는데요. 조정대상지역이 아닌 울산 주택은 '18년 4월 1일 이후 매각해도 기본세율을 적용 받습니다.
2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주 요건이 적용되는 주택은 매수시점인지 매도시점인지요?
대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 거주 기간(2년 이상) 요건이 적용됩니다. 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택에 대해서는 거주 기간 요건이 적용되지 않습니다. 다만, 취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도 시 거주 요건(2년 이상)을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다.
3. 금융 규제 강화로 인해 실수요자들의 주택 구입 자금 조달이 어려워질 가능성과 대응 방안은요?
LTV•DTI 규제 강화로 대출한도가 축소되는 경우 보유 자금과 소득 능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금 애로가 발생할 가능성이 있습니다. 서민•실수요자 에 대해서는 실수요자 보호차원에서 투기지역, 투기과열지구 소재 주택담보대출에 대해 LTV•DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용하고, 투기지역과 투기과열지구에 대해서는 주택 가격 6억 원으로 상향 조정(조정대상지역에 대해서는 5억원 유지)하여 실수요자의 요건을 완화했습니다.
또한, 디딤돌 대출, 보금자리론 등 정책 모기지의 경우 금년 중 차질 없이 공급할 계획이니 보유 자금과 소득 능력이 상대적으로 부족한 젊은 층은 정책 모기지를 활용하는 것이 좋을 것 같습니다.
또한, 디딤돌 대출, 보금자리론 등 정책 모기지의 경우 금년 중 차질 없이 공급할 계획이니 보유 자금과 소득 능력이 상대적으로 부족한 젊은 층은 정책 모기지를 활용하는 것이 좋을 것 같습니다.
4. 서울 용산 지역에 남편이 주택담보대출을 받아 구매한 아파트가 있는데 아내가 따로 주택담보대출을 받아 용산 지역에 다시 아파트를 살 수 있나요?
용산은 투기지역으로 지정되어 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되어 추가 대출은 불가 합니다.
5. 자금조달계획 신고 시 제출 서류와 절차는 어떠한가요? 허위 신고 시 어떤 불이익이 있나요?
투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이 됩니다. 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시, 군, 구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달 계획을 기재하여 제출하면 되며, 신고를 받은 시, 군, 구청은 관할 세무서에 신고내용을 통보할 수 있으며, 허위신고로 의심되는 경우 사실여부를 조사할 수 있습니다.
# 칼럼을 마치며
현재 8.2 부동산대책 이후 8월 서울의 아파트 일평균 거래량(출처: 서울부동산정보광장)이 477건에서 10월 88건으로 급감하며 주택시장이 위축되고 있는 상황입니다. 거래량이 급감하는 데는 이번 대책 외에도 정부의 추가적인 대책 예상, 금리인상, 아파트 공급물량 확대 등 시장의 높은 불확실성에 기인한다고 보여집니다.
현재 전문가들 사이에서도 향후 부동산 가격에 대한 전망은 다양한 의견이 있는데요. 이번 칼럼을 통해 향후 부동산 시장을 전망해볼 수는 없겠지만 기본적인 정부의 부동산대책을 알아보고 내 집 마련이 필요하신 분들과 이미 보유하고 계신 분들 모두 앞으로 부동산 거래 시 본인이 어떤 규제를 적용 받는지 이해하는데 조금이나 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
현재 전문가들 사이에서도 향후 부동산 가격에 대한 전망은 다양한 의견이 있는데요. 이번 칼럼을 통해 향후 부동산 시장을 전망해볼 수는 없겠지만 기본적인 정부의 부동산대책을 알아보고 내 집 마련이 필요하신 분들과 이미 보유하고 계신 분들 모두 앞으로 부동산 거래 시 본인이 어떤 규제를 적용 받는지 이해하는데 조금이나 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
참고_투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 지정 효과
| 구분 | 조정대상지역 | 투기과열지구 | 투기지역 |
| 기존 | ▪ 청약1순위 자격제한 - 5년내 당첨 사실이 있는 자의 세대에 속한 자 - 세대주가 아닌 자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자 ▪ 민영주택 재당첨 제한 ▪ 재건축 조합원 당 재건축 주택공급수 제한(1주택) |
▪ 양도세 가산세율 적용 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p ▪ 주담대 만기연장 제한 ▪ 기업자금대출 제한 ▪ 농어촌주택취득특례배제 농어촌주택도 양도세 주택수 산정 시 포함 |
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| ▪ 전매제한 소유권이전등기시(서울, 과천•광명) / 1년6개월(성남) ▪ 단기 투자수요 관리 중도금대출보증발급요건 강화, 2순위 신청 시 청약통장 필요, 1순위 청약일정분리 ▪ LTV•DTI 10%p 하향 (투기과열지구•투기지역外) |
▪ 전매제한 소유권이전등기시 ▪ 재건축 조합원 지위양도 금지(조합설립인가 후) ▪ 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 분양가 공시 |
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| 신규 추가 또는 효과 강화 (8.2 대책) | ▪ 청약 1순위 자격요건 강화 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입 횟수 24회 이상 ▪ 가점제 적용 확대(조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%) ▪ 오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선 분양 적용(20%) |
▪주담대 건수 제한 차주 당 1건 → 세대 당 1건 |
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| ▪ 양도세 가산 세율 적용 - 2주택자 +10%p - 3주택자 이상 +20%p ▪ 다주택자 장기보유특별 공제 적용 배제 ▪ 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 2년 이상 거주요건 추가 ▪ 분양권 전매 시 양도세율 50%로 일괄 적용 |
▪ 재개발•재건축규제정비 - 재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시) - 정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년) - 재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화 ▪ 거래 시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화 거래가액 3억 원 이상 주택 |
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| ▪ LTV•DTI 40% 적용(주담대 1건 이상 보유 세대 30%, 실수요자 50%) | |||
| 적용 지역 | 40개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천•성남•하남•고양•광명•남양주•동탄2), 부산(해운대•연제•동래•부산진•남•수영구•기장군), 세종 |
29개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천), 세종, 성남시 분당구, 대구시 수성구 |
12개 지역 서울(강남•서초•송파•강동•용산•성동•노원•마포•양천•영등포•강서), 세종 |
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