부동산 정책 발표 전까지 전국 주택 가격은 안정세가 지속되고 있으나, 서울 주택 가격은 지난 7월부터 상승 폭이 확대되고 있고, 주택 가격 상승 기대로 매도 물량이 감소하면서 공급자 우위의 시장 상황이 지속되고 있었습니다. 이러한 가격 상승 기대로 인해 실수요자들의 내 집 마련 불안감이 커지면서 추격 매수 심리가 확산되어 시장은 더욱 가열되었습니다.
이에 정부는 투기 수요 근절과 실수요자 보호를 통해 주택시장 정상화를 목표로 9.13 부동산 대책을 발표했습니다.

 이러한 정책 발표는 크게 종부세 세율 인상, 2주택 이상 세대의 주택 구입 규제, 주택임대사업자 대출 비율 조정, 수도권 공공택지 개발, 공시가격 점진적 현실화, 분양 물량 수급 조절 등의 굵직한 정책이 포함되어 있습니다. 각각의 정책에 대해서 알아보고 시사점을 살펴보겠습니다.

 위 표의 내용처럼 과세표준(시가)에 따라서 적게는 0.1%에서 많게는 1.2%까지 세부담이 늘어났습니다. 조정대상지역 외에 2주택 및 고가 1주택 보유자에 대한 세율을 인상했습니다. 3억 원 초과 구간에 대해서도 세율을 0.2%~0.7% 인상하는 안을 추가하면서 세부담 범위가 크게 확대되었습니다. 특히 세부담 상한을 상향 조정해, 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 150%에서 300%로 상한을 조정했습니다.

 이와 같은 종부세 개정안으로 인해 주택 보유자들의 세부담이 증가할 것으로 보입니다. 아래 표에서 서울 주요 아파트 1채 보유자의 종부세액 변화를 정리했습니다.

 한편 다주택자에 대한 대출 규제도 강화되었습니다. 2주택 이상 보유 세대는 규제 지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지됩니다.

 1주택자는 규제 지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 원칙적으로 금지하고, 예외적으로 허용하는 방향으로 수정했습니다. 여기서 예외적인 경우는 이사, 부모 봉양 등의 실수요일 때 기존 주택을 최장 2년 이내에 처분하는 조건으로 가능합니다. 기존 주택 보유는 무주택자인 자녀의 분가 또는 타 지역에서 거주 중인 60세 이상 부모 별거 봉양 등의 사유가 있을 경우 인정됩니다.

 전세자금 관련 대출도 소득 기준이 적용되면서 크게 변화했습니다.

 부부 합산 2주택 이상 보유자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지되면서 사실상 전세자금대출을 받을 수 없게 되었습니다. 부부 합산 1주택자는 부부 합산 소득이 1억 원 이하일 때만 보증이 제공됩니다.

 맞벌이 신혼부부의 경우 8,500만 원 이하의 기준이 적용됩니다. 한편 무주택자는 소득과 상관없이 전세자금을 대출할 수 있습니다. 전세자금대출 관련 심사 기능도 강화됩니다. 전세 대출 건에 대해서 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택 보유수 변동 여부를 확인하게 됩니다. 만약 실거주하고 있지 않은 것으로 확인될 경우 전세대출을 회수하고 2주택 이상 보유로 확인되면 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증 연장을 제한하게 됩니다.

 최근 임대사업자 등록 건수가 크게 증가했습니다. 당초 임대사업자들을 대상으로 한 세제 혜택을 이번 9.13 부동산 대책에서 크게 조정했습니다. 이번 임대사업자 세제 혜택 축소 대상은 부동산 대책 시행일(18.9.14) 이후에 신규 취득한 주택에 대해서만 적용됩니다.

 조정대상지역 신규 취득 임대주택에 대해서 양도세가 중과됩니다. 2주택의 경우 일반 세율에 10% 중과되며, 3주택 이상의 경우 일반 세율에 20%가 중과됩니다. 또한 조정대상지역 신규 취득 임대주택에 대해서도 종부세를 합산 과세하게 됩니다. 기존에는 8년 장기 임대등록 주택에 대해서는 종부세를 비과세했지만 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 종부세 합산 과세로 변경되었습니다. 기존의 양도세 감면 기준을 강화해 임대 개시 시 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 주택에 한해 적용됩니다.

 또한 주택임대사업자에 대한 대출 규제도 강화되었습니다. 투기지역 및 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40% 한도가 도입됩니다. 특히 해당 지역 내 고가 주택(공시가격 9억 원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지되었습니다.

 분양 관련 정책에도 큰 변화가 있습니다.

 부정 청약자에 대한 공급 계약 취소를 의무화하고, 추첨제로 청약 당첨자 선정 시 무주택자를 우선 추첨하게 됩니다. 또한 청약 시스템 운영을 공공 기관으로 변경해 공적 관리를 강화할 예정입니다. 아래 표는 변경된 부동산 전매제한에 관한 내용입니다.

 수도권 주택에 분양가 상한제를 적용해 전매제한 기간을 확대하고 거주의무 기간을 설정했습니다. 또한 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정하는 등 무주택자일 뿐만 아니라 실제로 거주할 목적인 사람을 가리겠다는 취지의 정책이 시행됩니다.

 정부는 서민 주거안정을 목표로 주택 공급을 확대하겠다고 발표했습니다. 수도권 내 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳(30만 호)을 개발한다는 계획을 마련했습니다. 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매를 제한하고 거주의무 요건을 강화합니다.

 최근 공공주택 공급과 관련한 추가 대책을 내놓으면서 공공임대주택 공급을 가시화했습니다. 경기도에서는 2022년까지 공공임대주택 20만 호를 공급하겠다고 발표했으며, 박원순 서울시장은 임기 동안 서울시에 임대주택 24만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 주택 공급을 늘려 부동산시장을 안정화한다는 목표는 긍정적이지만, 일각에서는 효과에 한계가 있을 것으로 예상하고 있습니다.

 지금까지 9.13 부동산 대책에 대해서 알아봤습니다. 이 대책은 크게 종부세 인상, 대출 규제 강화, 다주택자 압박이라는 세 가지 관점을 핵심으로 볼 수 있습니다. 정부는 앞으로도 투기 수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 원칙 아래 주택시장 안정을 위해 다양한 정책을 내놓을 것으로 예상됩니다.

 일각에서는 정부의 수요 중심 정책이 오히려 주택시장의 불안정을 야기한다는 의견이 있습니다. 최근 부동산 대책으로 인해 부동산 매매가 일시적으로 중단되는 현상이 일어나고 있습니다. 가격 상승세도 둔화되고 있지만 장기적으로는 어떠한 변화가 일어날지는 미지수입니다. 향후 9.13 부동산 대책이 어떤 영향을 미칠지는 앞으로도 관심을 갖고 지켜봐야 될 것 같습니다.