이 법은 사회적∙경제적 약자인 상가 임차인들을 보호함으로써 상가임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 법률 제6542호로 제정되었습니다. '주택임대차보호법'과 같은 '편면적 강행규정'으로써 이 법의 적용범위에 포함되는 임대차관계라면 이 법에서 규정하고 있는 내용에 대하여 임대인과 임차인간 사적 계약으로 다른 조건을 정하였어도 임차인에게 불리한 특약은 무효로 만드는 강력한 효력을 가지고 있습니다.

또한 '민법'과 '상가임대차보호법'이 서로 다른 규정을 두고 있다면 '특별법 우선의 원칙'에 따라 상가임대차보호법의 규정을 우선하게 됩니다. 그럼 상가건물분쟁의 지침이 되는 상가임대차보호법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

'상가임대차보호법'은 시행령 제2조에서 그 적용범위를 규정하여 임차보증금이 상한을 넘는 경우에는 처음부터 이 법의 적용대상이 아니며 보증금이 일정금액 이하인 경우만 보호하고 있습니다. 이는 경제적 약자인 영세 상인의 보호하는 점에 입법목적을 두고 있으며 임차인 자신도 경제적 이익을 추구하고 있다는 전제하에 임대인의 재산권 실현을 법률로써 제한하는 것을 최소화 한다는 취지에서 적용범위를 제한하고 있는 것입니다.

보증금의 상한은 해당 지역의 특수성을 반영하여 지역별로 대통령령으로 정하도록 되어있으며 차임(월임대료)이 없는 경우에는 보증금만을 기준으로 하지만 차임이 있는 경우에는 보증금액으로 환산하는 비율을 '은행법'에 의한 대출금리를 고려하여 정하도록 하고 있는데요. 이러한 경우 통상 [월차임X100 +보증금]으로 환산한 금액이 적용범위에 기준이 됩니다.

다만 적용범위를 초과하여도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조의 1항), 전체 임대차 계약 기간의 5년 보장(제10조의 2항), 갱신되는 임대차의 차임과 보증금의 증감기준(제10조의 3항), 계약갱신의 특례(제10조의 2), 권리금회수기회의 보호(제10조의 4), 표준임대차계약서 작성(제10조의 6), 차임연체의 따른 계약의 해지(제 10조의 8)등은 상가건물 임대차 보호법의 적용대상이 됩니다.

대항요건을 갖추고 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후 순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.

즉, 물권적 담보설정(ex. 전세권)을 하지 않아도 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면 나의 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 다만, 이미 임차목적물에 담보가 설정된 선 순위권리자보다는 우선하지 못하기 때문에 계약 전 부동산등기부등본을 꼼꼼하게 살펴보아야 됩니다. (이 부분은 이전 칼럼 1화를 참고하세요 ✔클릭)

나보다 먼저 설정된 선 순위 담보설정 때문에 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 경우를 막고자 일정 금액에 대해서는 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건(확정일자는 필요 없다)을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

다만 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제권이 있습니다. 하지만 금액이 현실성이 없다는 비판은 끊임없이 지적되고 있으며 지속적인 개정을 통해 현실화될 필요가 있을 것 같습니다.

기간에 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 주장 할 수 있습니다. 단, 임차인에게 유리한 경우는 무관하기 때문에 임차인은 1년 미만으로 정한 기간의 유효를 주장 할 수 있습니다. (동법 제9조 1항) 또한 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하며, 임차인도 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사 할 수 있도록 되어있어서 임대인의 횡포로 인한 갱신 거절로부터 임차인을 보호하여 최소 5년의 임대차 기간을 보장하고 있습니다.

다만, 상기 내용 중 정당한 사유는 ①3기의 차임액에 달하는 차임이 연체한 경우, ②임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 등등의 사유가 있을 시 임대인은 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보며 이 경우 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 이러한 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.

권리금은 주로 도심 지역 등 상권이 잘 형성된 곳에서 임차권의 양도인에게 양수인이 지급하는 보증금과 차임 이외의 금전으로써 우리 법에서 명문화 되지 않아서 보호되지는 않았지만 부동산 관례상 통상적으로 지급해오던 관행이었습니다.

하지만 위의 도표에서 나와있듯이 조사대상 중 40%에 육박하는 매장에서 권리금이 형성되어 있을 만큼 일반화 되어있었지만, 법의 테두리 안에서는 보호받을 수 없는 권리였습니다. 그러나 우리 법은 2015년 5월 13일자로 일부 개정된 상가임대차보호법에서 그 동안 판례상(大判 2002다 25013; 大判 2000다 59050; 大判2013다63257 참조)으로 인정되었던 임차인의 권리금 회수를 보장하는 제도적 장치를 마련했습니다.

그 주요 내용은 권리금의 정의(동법 제10조의 3)를 법에 명문화 하였고 권리금 회수기회 보호를 위해 임차인이 후 임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위에 대해 임대인이 방해하는 행위를 규정하여 금지(동법 제10조의 4 1항)하였으며 이를 어길 시 임대인의 손해배상할 책임을 명시(동법 제10조의 4 3항)했습니다.

이 법은 의원입법으로 제정할 때부터 찬반이 팽팽히 대립하였으나, 당시 IMF를 거치면서 많은 임차인들이 피해를 보았고 이러한 여론을 배경으로 탄생할 수 있었습니다. 오늘날에도 임대인의 재산권을 심각하게 침해한다는 비판이 있지만 '조물주 위에 건물주'라는 말이 유행인 시대에서 임차인들을 더 보호해야 된다는 목소리가 아직은 더 힘을 얻는 것 같습니다.

이 짧은 칼럼을 통해서 '상가임대차보호법'을 제대로 알아볼 수도 없고, 직장인이 상가건물의 임대인이 되기도 임차인이 되기도 어려운 것이 현실이지만 대다수의 자영업자들이 임차인으로 살아가고 있습니다. 우리 회사 또한 다양한 로드샵 경로를 통해 상가건물에 임차를 하고 있는 현실에서 '상가임대차보호법'에 대해서 많은 사우분들이 관심을 갖게 되었으면 좋겠다는 생각을 하며 이번 칼럼을 마치고자 합니다.

총 여섯 번의 칼럼을 기고하면서 저 또한 많은 공부가 되었던 것 같습니다. 기고하는 동안 많은 사우들의 질문을 받으며 아직은 배울게 더 많구나 하고 느꼈던 좋은 경험이었던 것 같습니다. 가뜩이나 재미없는 주제에 딱딱했던 글을 읽어주시며 격려와 응원을 보내주신 분들과 사내커뮤니케이션팀에 감사하다는 말씀을 드리며 칼럼니스트 활동을 마치고자 합니다.

감사합니다.