양도세 공제 대상 인테리어 비용 - AMORE STORIES
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2022.11.07
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양도세 공제 대상 인테리어 비용

Columnist | 아모레퍼시픽그룹 임직원들이 직접 작성한 칼럼을 소개하는 코너입니다.

 

부동산과 세금 제4화. 양도세 공제 대상 인테리어 비용

 



칼럼니스트 | 아모레퍼시픽 세무전략팀 신미연 님

 

∨ 내 집 인테리어를 계획하고 있다
∨ 양도세를 한 푼이라도 절약하고 싶다
∨ 인테리어 비용은 모두 양도세 공제 대상이라고 알고 있다

 

 

1. 양도세에서 자본적 지출이란?

 

양도소득세, 일명 양도세란 2화에서 살펴봤듯이 해당 자산의 양도로 발생하는 ‘차익’에 대하여 부과하는 세금으로, 쉽게 말해 자산을 취득하며 든 비용보다 양도하여 얻는 수익이 클 때 내야 하는 세금이다.

양도차익= 양도가액-자산 취득 관련 비용

즉, 양도차익이 적을수록 양도세로 납부해야 하는 세금이 줄어드는데 양도세를 적게 내겠다고 양도가액을 낮출 수는 없고, 그렇다면 이 집을 취득하는 데 들어간 비용이 많다고 증명해야 한다. 아래는 양도소득금액 계산 산식으로 ‘취득가액•필요경비’ 부분의 항목들이 바로 양도세 공제 효과를 주는 자산의 취득 관련 비용이다.

 

구 분 설 명
양도가액  
(-) 취득가액• 필요경비 매입가액, 취득세, 취득 시 중개수수료, 법무사수수료(등기)
양도 시 중개수수료, 자본적 지출액*
(-)기본공제 • 장기보유특별공제 1인당 연간 250만원 • 보유 기간별 소득공제
양도소득금액  
(x) 세율  
양도소득세  

 

이 중 ‘자본적 지출액’이란 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용을 의미한다. 지출하는 만큼 자산의 가치 증가에 기여한 것으로 보아 자산의 취득가로 인정되고, 이로 인해 납부해야 할 양도소득세가 감소한다. 
반면에 이와 상반되는 개념인 ‘수익적 지출’은 단순히 자산의 기능 유지 또는 보수를 위해 소요되는 비용으로 자산의 취득가로 인정받지 못한다. 즉, 수익적 지출 항목에 돈을 쓰면, 자산의 가치를 높였다고 보기보다는 단순히 현상 유지를 위한 관리비 성격으로 보아 ‘잘 썼네’ 하고 사라지는 돈이다. 따라서 돈을 쓰더라도 어떤 것은 비용이 되고, 어떤 것은 자산이 되기 때문에 양도세 계산 시 이를 구분하여 관리해야 한다.

 

2. 인테리어 비용은 자본적 지출일까, 수익적 지출일까?

 

그렇다면 인테리어 비용은 자본적 지출일까, 수익적 지출일까?
답은 ‘건 by 건으로 다르다’이다.

인테리어 비용은 이하와 같이 양도세 공제 대상인 자본적 지출 항목과 불공제 대상인 수익적 지출 항목으로 구분할 수 있다. 다만, 이는 세법 조문에 구체적으로 명시되어 있지 않으며, 기존에 다른 사람들이 국세청에 질의하여 나온 유권해석 등을 통해 유추하여 판단해야 한다(조심2008서2260, 2008.10.30 등 다수).

 

자본적 지출
(공제가능)
수익적 지출
(공제불가능)

- 샷시


- 확장 공사 비용


- 난방시설(보일러) 교체비용


- 자바라 및 방범창 설치비용

- 벽지, 장판 교체비용


- 싱크대, 주방기구 교체비용


- 문짝, 조명 교체비용


- 보일러 수리비용(교체x)


- 하수도관 교체비용


- 타일 및 변기 공사비용


- 마루공사비용

 

국세청은 샷시, 확장 공사 등과 같은 비용은 주택(건물)의 가치 상승에 기여한 것으로 보아 자본적 지출, 즉 자산의 취득가에 해당한다고 판단하였다. 반면에 벽지, 바닥(장판, 마루), 타일 등에 대한 공사 비용은 단순히 주택의 유지 보수를 위한 성격으로 보아 수익적 지출에 해당한다고 판단하였다. 내 집의 꽃무늬 벽지를 고급 실크 벽지로 바꾸고, 깨진 타일을 비싼 포셰린 타일로 바꿔도 국세청이 생각하는 주택의 가치 상승 범주에는 포함되지 않으니 양도소득세 계산 시 주의가 필요하다.

 

조심2008서2260, 2008.10.30.



소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제67조 제2항 및 제163조 제3항의 규정에 의하여 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비는 자본적 지출액으로서 이를 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는 것이나, 화장실공사비, 도배공사비, 마루공사비, 주방가구비용 및 도장공사비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출액으로 보기는 어렵다 할 것인 바 (국심2006서62, 2006.5.9.외 다수 같은 뜻임),
(중략)
그 수선비 내역 중 방문ㆍ싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용 등 15,400천원은 쟁점아파트의 원상회복 또는 상태 유지 등을 위하여 지출한 것으로서 자본적 지출액으로 보기는 어렵고, 쟁점아파트의 가치를 현저히 증가시키기 위한 것으로 보이는 나머지 27,000천원( 거실베란다 확장비용 8,500천원, 자바라 및 방범창 설치비용 9,200천원, 알미늄샷시 및 유리 관련비용 9,300천원) 은 자본적 지출액으로서, 이를 쟁점아파트 양도가액에서 공제할 필요경비로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

 

3. 자본적 지출 구분보다 중요한 적격증빙 수취

 

양도소득세 계산 시 자본적 지출로 인정받기 위해서는 반드시 적격증빙(세금계산서, 현금영수증, 신용카드 영수증)을 수취하여 보관해야 한다. 과거에는 계약서나 은행 송금증만으로 비용을 인정받았으나 법 개정(소득세법시행령 §163 ③)에 따라 2016. 2. 17 이후 지출분부터는 적격증빙이 없는 지출은 자본적 지출 비용으로 인정받을 수 없다.

간혹 공사 업체 중에 현금 결제 및 증빙 미발행 조건으로 공사금액의 10%를 할인해주겠다고 제안하는 경우가 있다. 사업자는 매출액의 10%를 부가가치세로 신고해야 하는데 소비자에게 적격증빙을 발행하면 국세청에 본인들의 소득이 고스란히 노출되므로, 증빙 발행 대신 부가가치세 매출세액 10%만큼을 할인으로 제시하는 것이다.

인테리어 공사에서 10%란 굉장히 큰 금액이기 때문에 충분히 고려해볼 만한 대안이다. 다만, 샷시, 거실확장 공사와 같은 자본적 지출 항목에 대해서는 적격증빙이 없으면 지출한 비용 전체를 자본적 지출로 인정받지 못하므로 10%의 비용이 부담스럽더라도 반드시 적격증빙을 요청하여 구비하자. 반면, 벽지, 장판 교체와 같은 수익적 지출 비용은 적격증빙을 보유해도 양도세 계산 시 아무런 공제를 받을 수 없으므로 이는 업체 측과 충분히 협의해 볼만한 사항이다.

 

4. 화장실 수리비용도 자본적 지출 항목일 수 있다?

 

세법에 대한 해석도 시간에 따라 변한다. 조세심판원은 화장실 전체 수리의 경우 주택 가격 상승의 주된 요인으로 보아 해당 공사 비용을 ‘자본적 지출’에 해당한다고 결정하였다. 국세청은 기존에 유권해석 등을 통해 타일 및 변기 공사를 양도세 비공제 항목인 수익적 지출로 판단하였기에 조세심판원의 본 결정은 굉장히 이례적인 결론이라고 할 수 있다(조세심판원은 국세청과 독립된 국가 기관으로 납세자들에게 억울한 일이 생기면 도와주는 권리 구제기관이다).

물론 조세심판원의 결정은 해당 사건에만 효력이 있기 때문에 앞으로 유사한 공사 비용이 무조건 자본적 지출로 인정되는 것은 아니다. 하지만 이번 조세심판원의 결정과 같은 방향의 결정들이 많아지면 국세청의 유권해석 또한 변경될 가능성이 높아지므로 여력이 된다면 화장실 공사 관련 비용도 적격증빙으로 보관하기를 권유한다.

 

양도, 조심-2017-중-2254, 2017.09.08



[ 제 목 ]
장판교체, 화장실수리 비용 등을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 등

[ 요 지 ]
화장실 전체 수리비용은 ‘자본적 지출’에 해당하는 것 으로 보이므로 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨


이 건에서 청구인은 쟁점아파트를 2014년 1월 OOO에 취득하여 2015년 10월 OOO에 매도하였는데, 청구인의 쟁점아파트 보유기간 동안 아파트 가격이 40%나 올랐음에도 달리 가격이 급등할 만한 특별한 사정이 제시되지 않았으므로 쟁점공사도 그 가격상승의 주된 원인 중 하나가 되었을 것으로 보이는 점, 등기부상 면적이 40.63㎡인 쟁점아파트의 화장실 수리비용이 OOO인 것을 보면, 이 건 화장실 수리는 단순한 일부 기기의 교체를 넘어 화장실을 전반적으로 개량하여 쟁점아파트의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀을 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 화장실 전체 수리비용 OOO은 「소득세법 시행령」 제67조 제2항에서 규정하고 있는 ‘자본적 지출’에 해당하는 것으로 보이므로(조심 2010중1888, 2010.11.18., 같은 뜻임) 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

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